Ich wollte nie ein Buch über Immobilienbewertung schreiben
Aber ich wollte ein faires Immobilienportal bauen — und dann stand da eine Frage, die ich nicht überspringen wollte.
Wenn WOHNWEITE Marktpreise einschätzen soll, kommt man an einer Frage nicht vorbei: Wie ermitteln Profis eigentlich den Wert einer Immobilie? Also habe ich mich eingearbeitet. Aus der Einarbeitung sind 448 Seiten geworden.
Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert: Die ImmoWertV 2021 normiert alle drei Verfahren. Klingt nach einer Formalie. Ist aber die Stelle, an der die meisten Fehler passieren — denn die entscheidende Frage lautet nicht „wie rechne ich", sondern „welches Verfahren gilt wann?".
Eine vermietete Eigentumswohnung über den Sachwert zu bewerten, ist nicht verboten. Es misst nur das Falsche — wie eine Temperatur mit der Waage.
Der Käufer einer Anlageimmobilie zahlt für den Ertrag, nicht für die Wiederbeschaffungskosten der Mauern. Genau solche Zuordnungsfehler gehören zu den häufigsten Bewertungsfehlern überhaupt. Die zehn häufigsten habe ich in einem eigenen Kapitel gesammelt.
Die Frage, die mich als Softwaremensch nicht losließ
Können Machine-Learning-Modelle das besser? Random Forest, hedonische Regression, Shapley-Werte — die Werkzeuge sind da, die Datenlage wird besser, und die Versuchung ist groß, den Sachverständigen einfach wegzurechnen.
Die ehrliche Antwort hat mich überrascht: Ein reines ML-Modell kann in Deutschland kein rechtskonformes Gutachten erzeugen. Aber es kann den Profi schärfer machen.
KI ersetzt den Sachverständigen nicht. Sie macht ihn schneller und genauer.
Das ist dieselbe Haltung, mit der wir bei BRUCHMANN [TEC] INNOVATION an Software herangehen: KI als Werkzeug in der Hand des Fachmanns, nachvollziehbar und kontrolliert — nicht als Blackbox, die Verantwortung übernimmt, die sie rechtlich gar nicht tragen kann.
448 Seiten
Daraus ist „Immobilienbewertung verstehen" geworden — von der Verfahrenswahl über die ImmoWertV 2021 bis zu den zehn häufigsten Fehlern. Seit Kurzem bei BoD erschienen. (Danke an meine Frau Christina für das gründliche Lektorat.)
„Immobilienbewertung verstehen"
448 Seiten: Verfahrenswahl, ImmoWertV 2021, ML-Modelle und die zehn häufigsten Bewertungsfehler.
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